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房地产市场调研报告xx

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房地产市场调研报告 xx
南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。 20xx 年南京房地产开发累计投资额 445.97 亿元,同比增长 27%,20xx 年 1-2 月房地产开发完成投资额 77.2 亿元,同比增长 41%。07 年以 来平均销竣比为 2.64,07 年全年呈现供不应求的局面,但是 xx 年前 两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论" 的影响。
xx 年南京商品房销售均价平稳增长,xx 年初售价同比增长 10.1%,环比略有下降。20xx 年,南京市商品房全年销售均价为 5303.8 元/平方米。
xx 年 1-2 月份商品房销售均价为 5331 元,同比 xx 年 2 月份增 长 10.1%,相比 xx 年全年销售均价增长 0.5%,但是比较 07 年末的销 售均价略有下降。xx 年 12 月份南京市商品房成交量显著放大,xx 年 前两个月成交量较少,相比 xx 年 1-2 月份同比减少 60%多。
xx 年前 4 个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较 07 年同 比有所减少。xx 年 3 月份累计成交面积约 40 万平方米,同比减少 17% 左右,4 月份截至到 4 月 22 日累计成交 40.2 万平方米,有望超过 3 月份的成交量,但同比 07 年 4 月仍有缩减。
南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应 不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落 实"90/70"政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保 障性住房的投入,由于存量土地比较多,xx 年土地供应相比 xx 年减

少 135 万平方米左右,但是 xx 年将在 xx 年的基础上增加 200 万平方 米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限 制。
二,xx 年以来南京商品房销售情况 20xx 年,南京市商品房全年销售额为 603.51 亿元,销售面积 1137.88 万平方米,销售均价为 5303.8 元/平方米,其中住宅全年销 售额 533.42 亿元,销售面积为 1064.52 万平方米,销售均价为 5011 元/平方米,现房全年销售额为 77.58 亿元,销售面积为 190.27 万平 方米,销售均价为 4077 元/平方米,期房全年销售额为 455.84 亿元, 销售面积为 874.24 万平方米,销售均价为 5214 元/平方米。 xx 年 1-2 月份南京市商品房销售额为 24.74 亿元,销售面积 46.41 万平方米,销售均价为 5331 元,售价同比 xx 年 2 月份增长 10.1%, 相比 07 年全年销售均价增长 0.5%。其中住宅销售额为 20.61 亿元, 销售面积 42.63 万平方米,销售均价为 4835 元/平方米,同比增长 16.23%,现房销售额为 2.05 亿元,销售面积为 4.37 万平方米,销售 均价为 4691 元/平方米,同比下降 22.2%,期房销售额为 18.56 亿元, 销售面积 38.26 万平方米,销售均价为 4851 元/平方米,同比增长 27.83%。 从各月商品房销售均价的走势来看,07 年南京商品房销售均价 呈现稳步上涨态势,但是 07 年末到 08 年初房价有略微的下降。

从图表 6 的每月销售量来看,xx 年 12 月份南京市商品房成交 量显著放大,08 年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响,成交 量较少,相比 07 年 1-2 月份同比减少 60%多。
08 年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居 前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到 08 年 4 月 22 日,江宁板块 累计成交近 5000 套,约 38.9 万平方米,浦口板块累计成交近 3400 套,约 32.9 万平方米。江宁板块 3 月份成交约 11.5 万平方米,浦口 板块成交约 12.44 万平方米,分别占全市总成交额的 29%和 31%。河 西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商, 楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远, 适合有车族的消费群体,08 年该板块成交量位居全市第三。城南板 块 4 月份成交量有显著放大,截至到 4 月 22 日,城南板块 4 月份成 交近 8.7 万平方米,占全市总成交量的 14.8%。
四,南京各区域主要在售楼盘 玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄 武区的楼盘售价在 9000 元/平方米~25000 元/平方米之间,白下区普 遍在 9000 元/平方米~15000 元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在 10000 元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在 7000 元/平方米左右。 建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也 比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块 开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售 均价都在 10000 元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环 境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目 前普通住宅售价大概在 6000 元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差 异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项 目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁 2 号线,预计江宁 区的房价会有较大升值空间。
五,南京未来两年住房建设计划 根据南京市住房建设计划,08 年南京各类住房上市量将达 1120 万平方米,其中普通住房上市总量约 850 万平方米,经适房(含廉租 房)约 240 万平方米,比 07 年 120 万平方米的经济适用房供应量增加 了近一倍,中低价商品房约 30 万平方米。08 年南京廉租房建设计划 投入资金 3.6 亿,筹建廉租住房 1000 套,约 5 万平米。08 年各类住 房建设用地计划供应量为 850 万平方米,其中住房建设用地 700 万平 方米,保障性住房建设用地约 150 万平方米,相比 07 年土地实际供 应量 985 万平方米减少约 135 万平方米。 09 年南京普通住房上市量约 800 万平方米,相比 08 年的 850 万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约 560 万平方 米,将逐步落实"90/70"政策;经济适用住房约 225 万平方米,与 08 的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应 总量为 60 万平方米,比 08 年 30 万平方米的供应计划将近翻了一倍; 廉租房建设计划投入资金 3.4 亿元,筹建廉租住房 1000 套,约 5 万 平方米。09 年各类住房建设用地计划供应 1050 万平方米,其中各类

普通商品住宅建设用地 850 万平方米,保障性住房建设用地 200 万平 方米,相比 08 年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。 09 年南京市住房建设计划总量与 08 年大致持平。
总之,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策, 增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入, 由于存量土地比较多,08 年土地供应相比 07 年减少 135 万平方米左 右,但是 09 年将在 08 年的基础上增加 200 万平方米的土地供应,因 此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。
以上是房地产市场调研报告,希望对大家有所帮助。



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